Louer en meublé en 2025

Location meublée : ce qui a changé en 2025

La loi de finances pour 2025 est venue bouleverser une règle majeure du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Désormais, les amortissements pratiqués pendant la période de location seront pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Une évolution qui modifie en profondeur la rentabilité fiscale de ce type d’investissement.

Un nouveau mode de calcul de la plus-value

Depuis le 15 février 2025, les ventes de biens meublés seront soumises à une règle de calcul moins avantageuse pour les propriétaires. Les amortissements admis en déduction du revenu imposable devront désormais être réintégrés dans le prix d’acquisition du bien, réduisant ainsi ce dernier et augmentant mécaniquement la plus-value imposable.

Autrement dit, les économies d’impôt obtenues au fil des années grâce à l’amortissement du bien pourront être, en tout ou partie, “rattrapées” par l’administration fiscale au moment de la cession.

Les amortissements relatifs à des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration qui ne sont pas considérées comme des charges locatives et ont été directement déduites du résultat imposable ne seront toutefois pas concernés par cette réintégration.

Qui est concerné ?

Cette réforme vise exclusivement les loueurs en meublé non professionnels relevant du régime réel. Les contribuables soumis au micro-BIC échappent donc à cette nouvelle contrainte.

Malgré cette évolution, les LMNP continuent de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers, qui prévoit des abattements progressifs pour durée de détention :

• Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans,

• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

Ainsi, l’effet de la réintégration des amortissements tend à s’effacer avec le temps, jusqu’à disparaître totalement au bout de 30 ans.

Quelles stratégies envisager ?

Plusieurs pistes peuvent être étudiées pour limiter l’impact fiscal de cette réforme :

• Conserver le bien plus longtemps, afin de bénéficier des abattements pour durée de détention.

• Envisager une donation, en pleine propriété ou en nue-propriété, avant la cession, pour purger tout ou partie de la plus-value latente.

• Transformer le bien en résidence principale avant la vente, à condition de l’occuper réellement et durablement.

• Passer au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui ouvre droit, sous conditions, à des exonérations partielles ou totales de plus-value professionnelle après cinq ans d’activité.

Une réflexion patrimoniale à engager

Ces nouvelles dispositions rappellent que le statut LMNP, longtemps perçu comme l’un des plus attractifs du marché immobilier, nécessite désormais une approche plus stratégique. Chaque situation – fiscale, patrimoniale ou familiale – devra être analysée avec précision pour adapter la meilleure solution à son profil d’investisseur.